1. 양도소득세란
양도소득세는 부동산과 관련된 세금으로, 취득세, 등록세 등 지방세 외에도 양도소득세 등 국세가 있습니다. 지방세는 부동산의 취득 및 보유 단계의 세금으로, 국세는 부동산의 양도 또는 이전 단계의 세금으로 볼 수 있습니다.
우리나라 소득세법에서는 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 과세소득의 하나로 규정하고 있으며(소득세법 4), 주택이나 토지 등 부동산을 매매하는 경우에는 “자산양도”에 따른 『양도소득세』를 부담하게 됩니다.
“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다(소득세법 88). 이 경우 부담부증여에서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우, 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산을 유상으로 사실상 이전된 것으로 봅니다.
2-1 실지거래가액에 의한 세액계산
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다.
실지 양도가액
양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
실지 취득가액
양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다. 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 의미합니다.
취득가액 계산시 포함되는 것
- 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우 발생한 채무의 현재가치할인차금
- 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산한 거래가액
기타 필요경비
자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
자본적지출액
- 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키기 위한 수선비
- 양도자산의 소유권 확보를 위한 소송비용, 화해비용
- 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위한 비용
장기보유특별공제액의 계산
장기보유특별공제액 = (실지양도가액 – 실지취득가액 – 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
장기보유특별공제 적용대상
- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물 (미등기 제외)
장기보유특별공제 제외대상
- 부동산이 아닌 자산
- 보유기간 3년 미만의 부동산
- 미등기 양도자산
- 국외부동산
- 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택
양도소득기본공제
양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.
부동산 양도소득세 산출세액
- 양도차익 = 실지양도가액 – 실지취득가액 – 기타필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
- 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
2-2 1세대 1주택 고가주택 세액계산
1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산
1세대 1주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우, 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세합니다. 12억원 이하의 양도차익은 과세하지 않습니다.
※ 고가주택: 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 것
계산사례
- 양도일: 2022.1.3.
- 취득일: 2006.5.7.
- 양도실가: 15억 원
- 취득실가: 8억 원
- 기타 필요경비: 3천만 원
- 보유기간 중 10년 이상 거주
풀이
- 전체 양도차익 계산: 15억 원 – 8억 원 – 3천만 원 = 6억 7천만 원
- 과세대상 양도차익 계산: 6억 7천만 원 x (15억 원 – 12억 원) / 15억 원 = 1억 3천4백만 원
- 공제할 장기보유특별공제액 계산: (6억 7천만 원 x 80%) x (15억 원 – 12억 원) / 15억 원 = 1억 7백2십만 원
- 과세대상 양도소득금액: 1억 3천4백만 원 – 1억 7백2십만 원 = 2천6백8십만 원
2-3 주식 등 세액계산
주식등 양도소득세 과세대상
주식 양도소득세 과세대상은 다음과 같습니다:
- 주권상장법인의 주식 등
- 대주주가 소유한 주식 등을 양도하는 경우, 단 1주만 양도하여도 과세대상
- 소액주주가 증권시장을 통해 양도하는 경우 과세대상 아님
- 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 경우 과세대상
- 비상장법인의 주식 등
- 대주주와 소액주주 모두 양도소득세 과세대상
- 소액주주가 K-OTC를 통해 양도하는 중소중견기업의 주식 등은 과세대상 제외
- 특정주식부동산과다보유법인의 주식 등
- 세법상 주식이 아닌 기타자산의 양도로 양도소득세 과세대상
- 국외주식 등
- 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 양도한 국외주식 등은 과세대상
국외전출시 양도소득세 과세특례
이민 등 국외전출하는 거주자가 출국 당시 소유한 국내 주식 등에 대하여는 다음 요건을 모두 갖춘 경우 양도소득세를 과세합니다:
- 국외전출일 전 10년 중 5년 이상 국내에 주소·거소가 있을 것
- 과세대상 자산을 일정 비율 또는 금액 이상 소유할 것 (대주주 요건)
2-4 기준시가 산정
개별주택 기준시가
2005.7.13. 이후 양도분부터 적용
- 개별주택가격 확인: 각 지자체의 누리집에서 열람 가능
- 양도당시 기준시가: 양도일 현재 국토교통장관이 공시한 개별주택가격
예: 양도일 2020. 8. 5. 기준시가고시: 2020. 4. 29.자 고시가액 200,000,000원
취득당시 기준시가
- 개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우: 취득일 현재 국토교통부장관이 공시한 개별주택가격
- 개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우: 산식에 의한 계산 금액
산식: 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 X 주택에 최초로 공시한 주택가격 / 최초공시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액
유의사항
양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우, 국세청장이 고시한 공동주택기준시가 또는 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격을 반드시 확인해야 합니다.
일반건물 기준시가
- 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법: 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회→ 기준시가 조회(건물기준시가-양도)”
양도당시 기준시가: 신축연도, 취득연도, 양도연도, 개별공시지가, 구조, 면적 입력
취득당시 기준시가
- 2001. 1. 1. 이후에 취득한 경우: 취득연도 및 양도연도 입력
- 2000. 12. 31. 이전에 취득한 경우: 취득연도 입력, 양도연도는 2001년 입력
산식: 2001년도 건물기준시가 x 산정기준율
공동주택(아파트 등) 기준시가
- 2006. 4. 27. 이전: 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회→ 기준시가 조회(아파트/연립주택)”
- 2006. 4. 28. 이후: 국토교통부의 부동산공시가격 알리미
양도당시 기준시가: 양도일 현재 국토교통장관이 고시한 가액
예: 양도일 2019. 11. 25. 고시가액 390,000,000원
취득당시 기준시가
- 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우: 취득일 현재 국토교통부장관(국세청장)이 고시한 가액
- 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우: 산식에 의한 계산 금액
산식: 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 X 최초고시 공동주택 기준시가 / 최초고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액
상업용건물 및 오피스텔 기준시가
2005.1.1. 이후 양도분부터 적용
- 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법: 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회→ 기준시가 조회(상업용건물/오피스텔)”
양도당시 기준시가: 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액
예: 양도일 2020. 5. 25. 단위면적(㎡)당 고시가액
취득당시 기준시가
- 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우: 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액
- 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우: 산식에 의한 계산 금액
산식: 취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 X 최초고시 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 / 최초고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액
유의사항
양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 기준시가가 있는지 반드시 확인해야 하며, 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물 기준시가를 적용해야 합니다.
양도가액이란?
1. 원칙
양도자와 양수자 간에 실제 거래한 가액
2. 예외
토지건물의 양도 및 부동산에 관한 권리를 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우 기준시가 적용
- 고가주택 또는 비사업용 토지를 양도한 경우
- 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성 또는 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법의 취득 또는 양도한 경우
- 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우
- 투기지역으로 지정된 지역의 부동산
- 미등기로 양도하거나 단기차익을 목적으로 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우
양도 및 취득의 시기
1. 원칙
대금을 청산한 날
2. 예외
- 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등기 접수일
- 대금을 청산하기 전 소유권 이전등기를 한 경우 등기부에 기재된 등기접수일
양도소득세 공제대상인 필요경비
1. 취득가액
- 토지 또는 건물 및 부동산의 권리를 취득하기 위하여 소요된 비용
- 취득세 및 등록세의 납부영수증이 없는 경우도 취득경비에 포함
- 주식 또는 출자지분의 취득에 소요된 비용
- 사업용 고정자산 또는 시설물을 배타적으로 이용할 수 있는 이용권 등의 기타자산을 취득하기 위하여 소요된 비용
2. 자본적 지출비용
- 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 증가시키기 위한 수선비
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 및 빌딩 등의 피난시설 설치
- 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 소유권 확보를 위한 소송비용
3. 기타 취득가액을 제외한 필요경비 (기준시가 신고시)
- 토지 등을 기준시가로 신고시 개별공시지가의 3/100
- 건물 등을 기준시가로 신고시 국세청 고시가격의 3/100
4 양도소득세 공제대상
양도소득세 공제대상인 필요경비외 공제대상이란?
가. 장기보유 특별공제
(실제양도가액 – 실지취득가액 – 기타필요경비) × 보유기간공제율
보유기간 공제율(2009.1.1.이후, 2008.1.1.이후)
- 3년이상 4년미만: 1주택 100분의 24, 1주택외 100분의 10
- 4년이상 5년미만: 1주택 100분의 32, 1주택외 100분의 12
- 5년이상 6년미만: 1주택 100분의 40, 1주택외 100분의 15
- 6년이상 7년미만: 1주택 100분의 48, 1주택외 100분의 18
- 7년이상 8년미만: 1주택 100분의 56, 1주택외 100분의 21
- 8년이상 9년미만: 1주택 100분의 64, 1주택외 100분의 24
- 9년이상 10년미만: 1주택 100분의 72, 1주택외 100분의 27
- 10년이상: 1주택 100분의 80, 1주택외 100분의 30
나. 양도소득 기본공제
토지, 건축물 또는 부동산 등의 양도로 인한 소득이 있는 자는 양도소득금액에서 각각 년 250만원을 공제한다. 다만, 미등기 양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니한다.
5 부동산 매매가 아니어도 양도소득세가 과세되는 경우
부동산 매매가 아니어도 양도소득세가 과세되는 경우는?
보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 “매매”만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사유로 소유권이 이전된 경우에는 부동산을 매매한 경우처럼 기한 내에 양도소득세 신고를 해야 불이익을 받지 않습니다.
양도소득세가 과세되는 경우
- 교환: 당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 봅니다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유의 나대지를 서로 교환한 경우, 양쪽 모두 양도소득세 신고를 해야 합니다.
- 담보제공 재산이 경매된 경우: 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경매되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우, 이는 자산을 양도한 것으로 봅니다.
- 이혼위자료로 부동산소유권을 양도한 경우: 당사자 간의 합의나 법원의 확정판결에 의해 위자료 지급에 갈음하여 부동산의 소유권을 넘겨준 경우, 자산을 양도한 것으로 봅니다.
- 대물변제: 채무를 부동산으로 갚거나 타인의 채무를 위해 담보로 제공된 자산이 채권자의 담보권 실행으로 처분되는 경우에도 양도소득세를 신고해야 합니다.
- 부담부증여: 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 대신 부담하는 증여를 말합니다. 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 봅니다.
- 법인에 대한 현물출자: 회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자 지분을 취득하는 것도 양도로 봅니다.
- 서화, 골동품: 서화, 골동품을 박물관 또는 미술관에 양도함으로써 발생하는 소득도 양도소득세 신고 대상입니다.
6. 보유기간 및 거주기간 계산방법
보유기간 및 거주기간 계산방법은?
1세대 1주택의 보유기간 및 거주기간은 다음과 같이 계산합니다:
- 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 경우, 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 합니다. 보유기간의 확인은 통상 당해 주택의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본 등에 의합니다.
- 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일자까지의 기간에 의합니다.
재건축시 보유 및 거주기간은?
거주하거나 보유하는 중에 소실·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우, 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 합하여 계산합니다.
동일 세대원에게 상속된 후 양도한 경우는?
1세대가 1주택(부 명의)을 소유하던 중 부가 사망하여 동일 세대원이던 자식에게 당해 주택이 상속되어 양도하는 경우, 피상속인인 부의 취득일로부터 보유기간을 기산하여 계산합니다.
이혼 위자료로 받은 1주택의 양도시 보유기간 판정은?
이혼 위자료에 갈음하여 남편으로부터 주택을 양도받은 아내가 그 주택을 다시 제3자에게 양도하는 경우, 보유기간은 이혼 전 남편의 취득일과는 관계없이 아내의 취득일을 기준으로 판단합니다.
7 양도소득세 비과세되는 경우
양도소득세 비과세되는 경우는?
양도소득세는 토지·건물 등의 자산을 양도하여 양도차익이 발생할 때 과세됩니다. 그러나 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
- 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것
- 3년 이상 보유할 것 (서울·과천·5대신도시 일부지역은 2년 이상 거주)
- 미등기 양도자산 및 양도가액이 9억원을 초과하지 않을 것
- 주택의 부수토지는 도시지역 내 건물정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내일 것
1세대의 개념
1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다. 가족에는 직계존비속, 형제자매, 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리가 포함됩니다.
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
- 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 국민기초생활보장법에 따른 최저생계비 수준 이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 봅니다.
※ 양도소득세액의 10%에 상당하는 금액을 주민세(지방세)로 별도로 납부해야 합니다.
재산분할 청구권에 의해 취득한 재산의 비과세
이혼한 자의 일방이 민법 제839조의 2 및 제843조에 의해 재산분할을 청구하여 취득한 재산은 양도세, 증여세가 과세되지 않습니다. 단, 조세포탈을 목적으로 한 경우는 과세됩니다.